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中央海岸水手vs墨尔本胜利: [買房經驗] 二手房過戶原來如此簡單(南開區)-無中介、無黃牛代理、全自行辦理

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發表于 2016-8-1 22:55 |只看該作者 |只看有圖樓層 |倒序瀏覽
本帖最后由 landy0711 于 2016-8-3 14:57 編輯

    頂著被中介和代理狂噴的壓力,還是想寫這個帖子,大家賺錢都不容易,買個房已經搭進全部積蓄,實在是不想辦手續還要花冤枉錢,所以第一次買二手房的我,選擇自己試一試,被他們說的如此復雜的手續,到底有多難。自己辦一次你會發現:一切都so easy!
   大部分人買二手房辦過戶不是找中介就是找個黃牛代理, 中介的小業務員們也不容易,大多都是外地的小孩,不管嚴寒還是酷暑總能看到他們騎著電動車在街上穿梭,而且一手托兩家,好不容易促成一單,錢大部分都被門店收走,自己只有少部分提成,我很理解中介的苦衷,無奈中介費實在太高,基本都兩個點,連原來只有0.5點的搜房,現在也漲到1.5個點了。現在房子抄起來至少二三百萬,算下來中介費就要四五萬,而且現在基本都是買方付,無疑會有些不舍得。
    再說黃牛代理,一般的價格是3000,包括評估和貸款,如果只是房管局辦手續的話,1500左右,相比四五萬的中介費來說的確便宜了很多,但當你自己辦一次之后你會發現,這3000也完全能自己掙,你需要花的只有評估費500塊。一進房管局,就能看見大大的橫幅標語:嚴厲打擊代辦業務!之前自己去房管局問了下保安叔叔,我沒找中介、沒找代理能辦嗎?保安叔叔很痛快的說,沒問題啊,東西帶齊了到這就辦,需要帶的東西都貼在墻上。辦完你會發現保安說的一點沒錯,所以根本不需要什么代理,在房管局你會發現好幾個一看就是代理的人,同時負責好幾家,跑前跑后很忙的樣子,其實他們的工作無非就是幫你拿拿表、排排隊、指指路,完全沒有什么技術含量,你該拿號的還是要拿號,該等的還是得等。代理們勿噴,我說的都是實話。
   
    先列一下時間表:

6.17 去房管局拿打協議預約號(需帶房主房本、身份證)
6.20 評估公司到房主家評估(房本全套復印件包括圖、產權人身份證復印件)
6.22 拿到評估報告(交500元)
6.23 銀行辦預審批(買賣雙方都要到?。?br /> 6.27 房管局打協議 (買賣雙方都要到?。?br /> 6.30 銀行辦正式手續,交首付,房管局拿號預約過戶
7.8 房管局辦過戶(買賣雙方都要到?。?br /> 7.19 買方取到不動產登記證明(銀行他項權證)并送銀行(辦理過戶后7個工作日)
7.22  銀行放款
7.29 拿到新房本(辦理過戶后15個工作日)


下面講講細節:
一、預約拿號
       一共要去房管局辦業務兩次,一次是打協議、一次是過戶,這兩步都是需要提前拿號的,聽說現在有的中介可以網簽,就是可以省掉第一步,不用去房管局打協議了。
       拿號在大廳右邊叫號機那,會有人組織排隊拿號,上班時間幾點去都可以拿,只是早拿就可能拿到早一天的號,不過基本都是一周之后的。這個你找代理辦,也是要你自己去拿號,他不管這個,中介倒是能幫你拿,因為拿號需要賣方的房本和身份證,一般簽完協議房主就把證件交給中介了。
      總之,這一步只要有房主房本和身份證,誰去都行。(南開區房管局營業時間:周一到周五,早9:00-12:00,下午2:00-5:00)
二、房管局打協議
     前面說過了,如果你的中介可以網簽,就可以省掉這一步
     其他的無論找代理或者自己辦的,都需要買賣雙方到場,賣方需帶:預約號、房本、戶口本、夫妻雙方身份證、結婚證、在貸款銀行開個結算存折(以上原件、復印件) 買方:戶口本、夫妻雙方身份證、結婚證(以上原件、復印件)

   1、持預約號到1號窗口換號(之前預約的順序號不作為當天辦理的順序號,以當天換號為準),房管局早上9點開門,如果你拿的是上午號,沒有必要頂門去,因為中介們基本都是頂門去的,你到了也是等,可以10點-10:30左右去,那會兒人就少些了,如果是下午號,那就三點多去就好。當然也別太晚了,如果到了下班點,房管局是不會管你辦沒辦完就會關門的。
   2、保安處領表、填表
    領表時,保安會問你賣方有無二套,有二套的話會多給你兩張個人所得稅的表.有二套的一共是4張表,按照要求填寫即可。
  3、1號窗口預審
    等著叫號,到號后先去預審,把資料提交,一步步來
  4、打協議
     預審之后,工作人員會告訴你接下來去哪個窗口打協議,我們當時就在旁邊的2號窗口,不用拿號,也是提交資料,一步步的來,該簽字的簽字、該按手印的按手印

溫馨提示:如果買方貸款,需要賣方提前開一個銀行結算存折,準備在哪個銀行貸款就開哪個行的,并復印,打協議時需要提交復印件
如果提交資料時有些東西忘了復印,不用擔心,房管局一進門和外面的門口都有復印的


   5、復印協議書,買賣雙方簽字并按手印
    房管局只給一份協議,至少需要復印四份,買賣雙方各一份、貸款銀行一份、房管局過戶時留一份(其實最后好像只有房管局辦過戶時留了一份,貸款銀行只是看下協議號沒留件),不急著要,可以回家自己復印,每份雙方簽字按手印

三、銀行辦貸款(純按揭)
    我把這條寫在第三步,是因為辦貸款時需要房管局那個協議,正式提交資料肯定要在打協議之后。但其實我們是在打協議之前就去銀行做了預審批,把該提交的資料都提交了,現在只是走一遍正式手續,填幾張表,把首付交了。這一步具體需要什么東西,請自己咨詢銀行,每個銀行的要求不一樣,基本上是:
買方:家庭全體成員的戶口本、身份證、結婚證(以上原價、復印件)收入證明、銀行流水、銀行卡、評估報告
賣方:戶口本、身份證、結婚證(以上原價、復印件)

提前咨詢好貸款折扣,我們最后辦的是首付兩成、30年、85折

四、房管局辦過戶(所帶資料在打協議時帶的那些基礎上,多了協議和首付款憑證)
   1、辦過戶前需要提前拿號,打協議那天咨詢了工作人員說要用交銀行首付款的憑證才能拿號,結果拿號那天也沒要首付款憑證,害的晚了兩天。所以,可以在打完協議之后試著直接去拿過戶號。按照工作人員說的拿號需要:協議、房本、房主身份證、首付款憑證
   2、過戶當天先去之前拿號的那個前臺換號,然后等叫號,先在大廳最左邊那幾個窗口辦核稅
   3、核稅后會給你一個號,去大廳最右側那幾個窗口等叫號,辦過戶
注意:這時,你可以讓家人先去銀行窗口排隊,辦完過戶后要去那交稅,你會看見好多中介在那排隊(先登記,后交稅)
   4、交稅,去“銀行”窗口,現金基本不用排隊,刷卡需要排隊(只能儲蓄卡,不能信用卡),稅率及費用見下圖

  5、交稅后需要把單子分別交回剛才辦核稅和過戶的窗口(交個人所得稅的需要交復印件)
        都辦完之后會給你兩張單子,一張是7個工作日后,取他項權證的,另一張是15個工作日,領新房本,按照日期去房管局領東西就行,他項權證是要交給銀行的。領證也是需要現場拿號等號的。

結語:
        以上就是二手房過戶的全部流程,也許看起來比較復雜,其實一步步的來挺容易的,其中有幾個步驟是賣方必須去的,其他的買方就辛苦點能自己跑的就自己跑吧,畢竟是省的是咱自己的錢錢。
        評估報告給了三份,最后只有銀行要了一份,找哪家評估公司可以咨詢貸款銀行,一般都有合作的公司,因為聽說有些小評估公司出的報告,銀行是不認的,如果銀行有關系硬的熟人可以找,畢竟能給開些綠燈,但是需要花錢買通的就沒必要了。因為在銀行辦貸款對于貸款員來說是給他們漲業績的,貸款本身不需要費用,有些黃牛告訴你貸款手續費要1000什么的都是變相要錢,要不就是他要拿錢去打點別人。

另外:在天津市房地產綜合信息網上可以查進度
        
       我現在能想到的就說到這吧,也不知道說的明不明白,希望能夠幫到大家。
       還是那句話:中介和代理們勿噴!

——————————————————————————————————————
補充更新:
      不要被房管局黑壓壓的人頭嚇到,要知道每一家買賣雙方沒有自己去的,加上中介,至少去四五個人,自然顯得人多,其實辦理的戶數都有定數,就是說每天就放那些號,肯定能辦完,一步步來不要著急,有問題問保安叔叔。自己辦理才是最正式的手續,中介和黃牛都屬于非法代辦。不要有壓力。

寫給賣方的話:
     如果有買方直接找到您,想自己辦理過戶手續,希望您能理解并配合,與人方便自己方便。中介費原本是買賣雙方各一半,后來演變成了全部買方支付,現在房價又高,2個點也不是小數目,誰的錢也不是大風刮來的,能省則省??鑾易約喊燉聿⒉換嵊惺裁綽櫸?,相反這才是正常的手續流程,也不會慢,中介黃牛是一對多,不如咱自己的事這么上心,記好時間該辦手續的辦手續,該取件的取件就好了,所以,請賣方放心。








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發表于 2016-8-1 23:35 |只看該作者 |只看有圖樓層
shevchenko 發表于 2016-8-1 23:04
現在打協議要提前多長時間預約呢?

我是10天,每個區可能不一樣

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發表于 2016-8-2 00:08 來自手機 |只看該作者 |只看有圖樓層

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發表于 2016-8-2 10:18 來自手機 |只看該作者 |只看有圖樓層
辛苦樓主了,寫的很清楚,非常感謝,還想問一下,那交定金時簽什么呀,交定金到打協議這段期間用什么做保證


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發表于 2016-8-2 10:48 |只看該作者 |只看有圖樓層
lovelybeibei 發表于 2016-8-2 10:18
辛苦樓主了,寫的很清楚,非常感謝,還想問一下,那交定金時簽什么呀,交定金到打協議這段期間用什么做保證 ...

自己網上找了份協議模板改了下,簽了個協議,上面寫明違約條款

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發表于 2016-8-2 11:07 來自手機 |只看該作者 |只看有圖樓層
弱弱的再問一句,哪里有只跑房管局的黃牛代理,有的賣家不放心買家自己跑,覺得慢,非要有中介才放心


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發表于 2016-8-2 12:33 |只看該作者 |只看有圖樓層
lovelybeibei 發表于 2016-8-2 11:07
弱弱的再問一句,哪里有只跑房管局的黃牛代理,有的賣家不放心買家自己跑,覺得慢,非要有中介才放心

一般都是中介個人自己偷偷出來掙外快的,到房管局一看就知道哪個是黃牛,不過,說真的,找他們真的不比你自己辦快,完全沒必要。我這賣家一直說我辦的快,辦的速度比中介還快了。在房管局碰上一人找中介辦的,說跑了四次房管局了,還是沒辦下來。你可以跟賣家說找了人,其實沒找。

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發表于 2016-8-2 12:42 來自手機 |只看該作者 |只看有圖樓層
landy0711 發表于 2016-8-2 12:42
一般都是中介個人自己偷偷出來掙外快的,到房管局一看就知道哪個是黃牛,不過,說真的,找他們真的不比你 ...
恩恩,有道理,非常感謝


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發表于 2016-8-2 13:20 來自手機 |只看該作者 |只看有圖樓層
本帖最后由 小小小鳥 于 2016-8-2 13:21 編輯

我也剛在南開辦完過戶,也沒找中介,貸款銀行是賣家幫忙找的,房管局的流程我和賣家不懂的就問旁邊的人,整個過程下來很順利,一點也不復雜,賣家人很好。確實像樓主所說需要自己花錢的只有評估費,在這里補充一點,我是公積金按揭組合貸款,在南開房管局辦理過戶時組合貸款是擔保公司通知具體過戶時間,不用自己去預約,但過戶那天早點去排隊(買家拿著身份證和首付憑證就行,賣家可以晚一點到),號是分上下午的,拿完號問一下擔保公司的人你的號時上午還是下午。

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發表于 2016-8-2 13:26 來自手機 |只看該作者 |只看有圖樓層
真心感覺自己辦過戶不用中介最最重要的是賣家配合,我遇上的賣家兩口子人都很好,他們也說中介其實沒什么用該自己去的還得自己去。不過我打協議找人幫忙了所以沒預約當天打的,人家賣家那么配合我看就找找人別讓人家跑多跑一趟了。

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發表于 2016-8-2 13:28 來自手機 |只看該作者 |只看有圖樓層
親,能受累問下,取它項是必須得7個工作日才能取嗎?我看房管局的網站上,我們已經抵押進件了,是不是就能取了?我們中介說等銀行電話,到今天都6個工作日了,也沒有電話。而且取它項的單子也被中介拿走了


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發表于 2016-8-2 13:58 來自手機 |只看該作者 |只看有圖樓層
landy0711 發表于 2016-8-2 13:58
自己網上找了份協議模板改了下,簽了個協議,上面寫明違約條款
打協議前自己弄的協議,萬一真有一方反悔這個協議有法律效力嗎?


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發表于 2016-8-2 14:13 來自手機 |只看該作者 |只看有圖樓層
小小小鳥 發表于 2016-8-2 14:13
真心感覺自己辦過戶不用中介最最重要的是賣家配合,我遇上的賣家兩口子人都很好,他們也說中介其實沒什么用 ...
賣家需要出現幾次啊,預約打協議,打協議,過戶?


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發表于 2016-8-2 14:25 |只看該作者 |只看有圖樓層
小喵子 發表于 2016-8-2 13:28
親,能受累問下,取它項是必須得7個工作日才能取嗎?我看房管局的網站上,我們已經抵押進件了,是不是就能取 ...

必須7個工作日,我是5天的時候就看到網站上已經寫著領證時間了,6天的時候去的,結果人家說沒下來,轉天又去了一趟,你那已經第六天了,就不在乎那一天了

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發表于 2016-8-2 14:25 |只看該作者 |只看有圖樓層

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發表于 2016-8-2 14:30 |只看該作者 |只看有圖樓層
雨山 發表于 2016-8-2 14:13
賣家需要出現幾次啊,預約打協議,打協議,過戶?

還有預約過戶,當然,如果賣家能把房本身份證給你,你也可以預約,預約時不用本人。必須賣家本人到場的只有打協議和過戶
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